土地区画整理・都市計画・行政訴訟
土地区画整理事業に関するレポート（千葉県内の事業を例とする）
バブル後遺症と硬直的な「地区計画」が招く事業破綻のリスク
2014.03.16
現在、千葉県収用委員会で手続きを進行させている事件に関連して、以前、私が弁護士としての立場からまとめたレポートを掲載しておきます。住環境という日常生活と密接な関係を有していること、そして公金が投入されていることからして、極めて重要な公的問題だと考えています。
レポート構成案（詳細はPDF参照）
- 1. はじめに：土地区画整理事業の概要および問題点
- 2. 事業の概要：松戸市秋山土地区画整理事業の特殊性
- 3. 構造的問題：200㎡規制（60坪規制）が招いた販売不振
- 4. 資金計画の破綻：31億円の資金不足と事業計画変更
- 5. 解決への試算：規制撤廃による保留地収益の極大化
- 6. 紆余曲折の経緯：三菱地所の撤退から特定調停へ
土地区画整理事業は、本来「土地の価値を高める」ための手法です。しかし、バブル崩壊後の急激な地価下落に対し、施行者が適切な対応を怠った結果、全国各地で深刻な債務超過が発生しています。
「60坪規制」の放置と地価のミスマッチ
松戸市秋山地区では、最低敷地面積を200㎡（60坪）とする硬直的な規制を維持し続けた結果、保留地の販売価格が一般ユーザーの手の届かないものとなりました。一方で、市場ニーズに合わせた40坪〜45坪程度の区割りに変更していれば、販売収益を大幅に改善できた可能性が高いことがデータから判明しています。
【地権者に押し付けられる負担】
運営の失敗により生じた資金不足を補うため、地権者には「再々減歩」や「賦課金」という、他に類を見ない過酷な負担が課せられる局面を招いています。
弁護士 出口 裕規による詳細な分析レポートはこちら
■ 松戸市秋山土地区画整理事業の問題点(PDF)