土地区画整理・不動産法務
土地区画整理物件では要注意！賦課金を売り主ではなく買主に請求！？
予期せぬ金銭負担リスクと不動産業者への重要事項説明義務違反の追及
2026.01.14
土地区画整理事業において、仮換地指定された土地を購入し、住宅を建てて有効利用していく。このような流れは一般的ですが、そこには「予期せぬ金銭負担」という大きな落とし穴が潜んでいることがあります。
仮換地購入時に確認すべき「賦課金」のリスクと対応策
バブル崩壊後の地価下落により事業効率が悪化した全国各地の土地区画整理事業において、仮換地の売り主が負担すべき「賦課金」の額が増加する傾向にあります。問題になるのは、売主に支払能力がない場合です。このとき、事業主体が現在の所有者である買主に支払いを請求してくることがあります。
現実的な対応策と責任追及のポイント
事業主体に対して「支払い義務はない」と直接対抗するのは、法的理論上は可能でも現実的には非常に厳しいのが実情です。そのため、仮換地の買主としては以下の手段を尽くすべきといえます。
- 1. 不動産業者への損害賠償請求：重要事項説明義務違反を核としたアプローチが最も現実的です。
- 2. 売主への瑕疵担保責任：売主に対しても責任追及を検討します。引き渡しから1年が経過していても認められるケースがあります。
【判例に関する重要補足】
広島高判（平成23年4月7日）では瑕疵担保責任が認められましたが、上告審（最判平成25年3月22日）で破棄され、最終的には否定されました。法的な判断が非常に分かれるため、早めの専門家への相談が重要です。
広島高判（平成23年4月7日）では瑕疵担保責任が認められましたが、上告審（最判平成25年3月22日）で破棄され、最終的には否定されました。法的な判断が非常に分かれるため、早めの専門家への相談が重要です。
土地区画整理事業は複雑であり、メリットの裏にはこうしたリスクも隠れています。予期せぬ請求を受けた際は、あきらめずに法的手段を尽くすべきです。お悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。