建築基準法・都市計画法
用途変更規制の話〜空き家活用で２００㎡超への緩和
確認申請が必要な基準面積と用途制限（建築基準法48条）の遵守について
2020.03.10
建築行為を伴わなくとも、建築物の用途を変更して、建築基準法に定める特殊建築物の用途に供する部分の合計が200㎡を超える場合は、確認申請手続きが必要になります（建築基準法87条1項、同法6条1項1号、法別表第1）。
例えば、住居を民泊やシェアハウスに用途変更する場合なども特殊建築物用途に供する面積が200㎡超であれば、用途変更が必要となります。その他、条例などの上乗せ規制の有無にも注意が必要です。
【法改正による緩和】
以前は、用途変更の確認申請が必要となる面積について「100㎡超」と定められていたのですが、戸建て空き家の活用を促進する観点から、「200㎡超」へ緩和する法改正がなされ、改正法が昨年（2019年）から施行されています。
ところで、用途変更に際して、確認申請手続きが必要な場合は、当該手続きにおいて、変更後の用途が土地の用途制限（建築基準法48条）にひっかかる場合、確認申請は通りません。
他方、確認申請手続きが必要でない場合は、変更後の用途が用途制限にひっかかる場合でも、着工が始まり、工事が完成まで至ったり、あるいは、工事完成後、営業開始にまで至ることもあります。
この場合、後で、近所の人から用途制限違反につき役所へ通報され、役所から指導や建築物の除却、移転、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限を命じられる事態になりえますので（建築基準法11条）、法適合性の十分な事前検討が必要となります。