不動産・建築・立ち退き
地籍調査事業の進捗 道半ば
なぜ進まない？地籍調査の現状と都市再生街区基本調査について
1. 地籍調査とは
地籍調査とは、主に市町村が主体となって、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査のことです。
昭和26年から実施されており、現在は、平成23年に施行された国土調査法に基づく調査事業として進められていますが、いまだ全体の進捗率は50％程度の水準で、道半ばということろです。
2. 地籍調査の背景事情
そもそも地籍調査が実施されている背景事情としては、次の事情があります。
現在の土地に関する公的記録（公図・土地登記簿）は明治初期の地租改正事業及び地押調査の結果を基礎としています。
当時の測量技術の未熟さやその後の管理が十分でなかったこともあって、土地の形状や面積が現地と異なるもの、現地がなくても登記簿上残っているものなど、現地が実態と大きく異なっている場合がしばしばあるとされています。
3. 地籍調査の目的
地籍調査は、これらの不備欠陥を補正し、国土の実態を正確に把握するために、一筆ごとの土地について、正確な調査と統一した基準による高精度な測量を行うこととされています。
すなわち、地籍調査が行われることにより、その成果は登記所にも送られ、登記簿の記載が修正され、地図が更新されることになります。また、固定資産税算出の際の基礎情報となるなど、市町村における様々な行政事務の基礎資料として活用されます。
4. 地籍調査の流れ
- (1) 市町村において地籍調査の実施計画作成
- (2) 調査実施地域の住民の方への地元説明会を実施
- (3) 土地の境界の確認（一筆地調査）
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境界をはさんだ土地所有者において、双方の合意の上で土地境界を確認します。
一筆地調査において確認された境界に「杭」を打ちます。埋設した杭は将来にわたって各筆の土地の境界（筆界）を示す大切な杭となります。 - (4) 確認した境界の測量（地籍測量）
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測量の基礎となる図根点(基準点)を設置し、各筆の土地の境界(筆界)の測量を実施します。
測量結果を基に正確な地図（地籍図）を作り、各筆につき求積（面積計算）を行います。 - (5) 地籍簿の作成
- 一筆地調査と地籍測量の結果をまとめ、地籍簿を作成します。
- (6) 地籍調査の結果を確認（閲覧）
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作成された地籍図と地籍簿は、住民が閲覧の上、確認します。通常閲覧は市町村役場で実施され、期間は20日間です。
万が一、調査の結果に誤り等があった場合には申し出ができ、必要に応じて修正されます。 - (7) 地籍調査の成果が登記所へ送付
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地籍調査の成果（地籍図と地籍簿）の写しを登記所へ送付します。
登記所では、地籍簿をもとに登記簿を修正し、それまで登記所にあった地図に代えて、地籍図を登記所備え付けの正式な地図とします。
5. 都心部における地籍調査事業の停滞理由
- (1) 調査に費用や時間がより多く必要
都市部では、一筆ごとの土地がかなり細分化されていて、かつ、借地や空き家といった権利関係が複雑なケースもあり、境界確認に困難を伴う場合がみられます。また、都市部では土地の売買等に伴う権利変動の頻度も多いこともあり、調査に時間を要します。 - (2) 土地の資産価値が高く境界確認に時間を要する
都市部では土地の資産価値が高いので、地権者等の権利意識が強まるため、境界確認に時間を要します。 - (3) 住民の立会等の調査への協力が得られない場合が多い
都市部では、近隣の関係性が地方に比して希薄化傾向にあることもあり、民有地間の境界に関する調査について、現地立会等の調査協力を得られない場合があります。
6. 都市再生街区基本調査
そこで、地籍調査事業の布石として、「都市再生街区基本調査」が実施されました。
当該調査は、都市部の地籍調査を推進するための基礎的データを整備するために、平成16～18年度に国が実施した基本調査です。
【概要】
- 対象地域：地籍調査が行われていない地域全域（約10,100㎢、719市区町）
- 事業内容：
- 官民境界等に関する資料の収集と現地踏査
- 現況測量のための基準点(街区基準点)の整備
- 公図上の角(公図の四隅等)の現況測量
- 公図の数値化
- 成果の取りまとめ、データベース化
都市再生街区基本調査の成果も、法務局備え付けの地図に準ずる図面に反映されているので、当該調査実施区域の地図資料を法務局から取り寄せると、図面の右下の「種類」という欄に「街区基本調査成果図」と記載されています。
7. 筆界是正に伴う派生的な問題
なお、地籍調査の成果として筆界が変わった場合、過去に納めた固定資産税の取扱いはどうなるのかという点について、国対個人の話だけでなく、地境の隣地所有者間における話（※過大に固定資産税を納付していたともみられる地権者Aと過少に固定資産税を納付していたとも思われる地権者B間の調整の問題）と二つの話が論点としては浮上してきます。