弁護士コラム

1. 借地上の建物売却には「借地権」もセット

借地上に建物を建築して、建物を利用していたとしても、福祉施設への入所、借地権の相続、オフィス移転等を契機として、他所に移転する際、借地上の建物を売却して、売却資金を新たな活動の原資に充てたいと考えることが自然です。

この場合、建物だけ売却できれば話は容易ですが、建物というのは、物理的に敷地を使用する必要がありますので、敷地を使用する権利も建物と併せて手当しなければなりません。
すなわち、借地上の建物を第三者に売却する場合、借地権も譲渡する必要があります。

2. 地主の立場と民法の原則

もっとも、敷地を賃貸している側(地主)としては、建物所有者の個性(属性、信用)に着目して、賃貸していたわけですから、建物所有権の譲受人候補者によっては、地主は、借地権譲渡に承諾しない場合があります。

3. 経済合理性と地主の利益の調整（借地非訟手続き）

ただし、地主が借地権譲渡に承諾しない限り、建物を第三者に売却できないということでは、建物を売却したい賃借人にとって、借地権を取得し、建物を建築した際に投じた資金回収の機会がほぼ奪われてしまい、余りに酷です。

そこで、裁判所が借地にかかわる諸事情を勘案の上、借地権譲渡が相当と判断した場合、地主の承諾に代わって、借地権譲渡の許可をします。
なお、借地権譲渡の承諾に代わる裁判所の許可に際しては、一般的に、借地権譲渡の承諾料に関する判断も併せてなされます。

このように、借地上の建物売却の経済的必要性と地主の利益との調整を図る手続きが用意されており、東京地裁管轄の借地非訟事件については、東京地裁民事22部で取り扱われています。

筆者が手掛けた事件の中には、借地権譲渡の許可だけでなく、再築や借地権の残存期間の延長の必要などもあったので、こうした再築許可と借地条件変更も求める申立ても併せて実施したことがありました。