不動産・建築・債務整理
【実録】借金11億。「もう競売しかない」と諦めた土地が、起死回生の任意売却へ
袋地・国税差押え・競売申立ての三重苦を克服し、任意売却を成立
債務整理の中でも特に難易度が高いのが、権利関係が複雑化した「任意売却」です。競売申立て、国税局による差押え、そして売却困難な「袋地」。絶望的な状況から、戦略的な交渉で解決に導いた実例をご紹介します。
※本解決事例の構造をインフォグラフィックでまとめました
⚠️ ご相談時の深刻な状況
- 借金総額：11億円超
- 銀行による「競売申立て」済み
- 国税局による「差押え」登記済み
「売れない土地（袋地）」をどう活かすか？
所有地の一部は道路に接していない「袋地（ふくろち）」でした。再建築不可で車も入れないため、単独では価値が極めて低い土地です。しかし、ここで諦めれば競売で叩き売られ、依頼者は無一文で放り出されることになります。
【起死回生の策】
「袋地単体では価値がない。しかし、周辺土地と"セット販売"すれば、開発価値のある広大な宅地として生まれ変わるのではないか？」
提携不動産業者とこの戦略を練り上げ、開発業者の選定に成功しました。
電卓を叩き続けた、1円単位の「配分案」交渉
最大の関門は、債権者間の利害調整です。「誰がいくら回収するか」の合意がなければ、差押えは解除されません。
- 一番抵当権：農協
- 二番抵当権：銀行
- 差押え権者：国税局
私は、競売になった場合の予想回収額と、任意売却による回収額を詳細にシミュレーションし、粘り強く説得を続けました。
「競売を待つより、この配分案の方が全員のメリットになります」
この精密なデータ提示により、ついに国税局を含む全債権者から「差押え解除」の同意を取り付けました。
解決：再スタートへの道筋
無事に任意売却が成立。資産を適正価格で処分できたことで、多額の債務を整理し、依頼者様は「やっと枕を高くして眠れる」と、新たな人生の第一歩を踏み出されました。
ご注意
- 関係者のプライバシー等に配慮し、事案を抽象化して掲載しております。
- 上記解決事例は個別的事案における解決例であり、常に同一水準の解決を保証するものではございません。